星展集团与联昌国际：房地产股价格近谷底

　　市区重建局上周发表3月份私宅成交数字后，星展集团研究和联昌国际研究都各发表报告认为本地房地产股的现价都接近谷底的估值，为投资者提供选择性吸购的好时机。

　　星展集团报告指出，房地产股价已经走在预期私宅价格走下坡之前，现价平均相等于2005年初的估值，而当时本地房地产价格比目前的低36％。

　　星展集团相信本地豪华和中档私宅价格只会分别调整20％和10％，因此把本地房地产业的评级从“中性”提高到“加磅”。可是考虑到短期内的股价刺激因素有限，房地产股接下来半年可能继续以低于重估净资产值（RNAV）的价格交易。

　 　联昌国际报告则认为，尽管大市值的房地产股都以等同于重估净资产值的价格交易，中小市值房地产股的现价却比重估净资产值低了40％，与2001年房地产 股以低于重估净资产值50％的价格交易情况相差不远。自去年7月见顶以来，这些中小地产发展商都已下跌30％到60％，相信其中一些已经下跌过度了。

　 　在本地房地产股中，星展集团把长春产业（Allgreen Properties)、城市发展(CDL)、星狮集团（F&N）、国浩置业（GuocoLand）以及吉宝置业（Keppel Land）列为投资首选，而联昌国际则给予和美投资（Ho Bee Investment）“表现优于大市”的评级。

　　长春产业目前在本 地拥有可发展大约190万平方英尺总楼面的土地储备（landbank），也有包括办公楼、零售、服务公寓以及酒店地产等投资组合，加上它的净负债与资产 比率（net gearing ratio）只有30％，星展集团因此给予它“买入”评级，并把目标价定为1.66元。

　　城市发展拥有大 约910万平方英尺总楼面的土地储备，具备发展中档地产项目的优势。由于它的资产负债报表（balance sheet）强劲，它将能够通过延迟推出项目以及保持平均销售价格，很好的度过目前陷于低潮的房地产市场。星展集团把它的评级提高到“买入”，一年目标价 为12.81元。

　　星狮集团供作大众房地产市场的土地储备可发展的总楼面大约为550万平方英尺，在国外的土地储备约为3400万平方英 尺。星展集团认为大众房地产市场在集体出售卖主以及组屋提升者的需求带动下，仍有增长空间，因此维持星狮“买入”的评级，并根据公司所有部分加起来 （SOTP）计算，把目标价定为5.85元。

　　国浩置业近期因科威特金融屋（Kuwait Finance House）没有在限期之前行使97个优景苑(Goodwood Residence)共管公寓单位的认购权而下挫，但公司表明有关交易依然在谈商中。星展集团认为新协议料会把平均销售价格定在低于最初决定的每平方英尺 3200元水平，相信协议一旦达成，一些投资者将恢复对它的信心，因此给予它“买入”评级，目标价则略减至4.04元。

　　吉宝置业自今年初以来已经下滑22％，表现也相对落后于本地同行公司。星展集团指出，现价其实已经把K-信托亚洲附加股发行对其负债与资产值比率 (gearing)的潜在冲击，以及高档住宅市场欠佳等负面因素反映在内了，下跌空间应该有限，因此维持对它的“买入”评级，一年目标价为6.49元。

　 　至于和美投资，联昌国际指现价假设其现有项目的销售价格将大跌55％，这样的看法实在太悲观了。联昌国际也不认为和美会配股筹资，毕竟它今年才纳入过去 的住宅销售收入，并拥有强劲的债务偿付能力。基于它现有地产项目的平均销售价格或减低5％到10％之间，联昌将它的目标价减到1.75元。

　　和美并不是星展集团报告列入的投资首选，但有关报告也给予它“买入”评级，把其一年目标价定为1.24元，理由是圣淘沙岛已经不再有额外土地供作住宅发展用途，它在该岛的地产项目价格在名胜世界落成后有攀升的潜能。