房市数据出现大落差

● 李韵琳

　　在最新出炉的市区重建局（URA）第二季房地产数据中，即将在未来五年内完工的私宅单位又出现大落差。这显示，市场对本地私宅在未来两年里供过于求的担忧，也许是白操心了。

　 　与4月底公布的首季数据相比，昨天公布的第二季数据显示，未来三年内完工的私宅单位竟然减少了4.6％至32.8％。其中，2010年完工的单位竟然比 第一季公布的1万7545个，少了5757个。中间的差距，相等于将近本地私宅市场一年的需求量！这是因为本地市场过去五年，每年平均能“消化”6000 多个私宅（见图表）

　　除了2010年的供应将大缩水外，最新数据也显示，预期在明年，也就是未来18个月完工的私宅单位有1万零418 个，这要比4月份公开的1万2751来得低2333个单位。2011年的数据也较之前数据少了933个单位。2012年完工的单位则预期激增53.1％， 或4919个单位。

　　虽然最新数据显示，未来三年完工新单位其实没有预期中多，但较早前公布的大量供应已经对市场情绪造成了影响。

　 　过去三个月来，多家银行和房地产机构已经引用了市建局的第一季未来供应数据，作为其研究报告书的基础。例如瑞士信贷(Credit Suisse) 、巴克莱资本(Barclays Capital)、联昌国际(CIMB-GK)和高纬物业(Cushman & Wakefield)的分析师指出，未出售或即将推出市场的私宅供应将逐步增加，若“消化不良”，可能导致房价和租金下跌高达40％。

　　所谓“差之毫厘，谬以千里”，如果用来做研究的基础数据并不可靠，这些公司的分析师怎么能不得出供过于求的结论，引起市场不必要的恐慌、顾虑和混乱？

　　短短三个月，官方的数据为什么会出现那么大的差距？

　　从市建局过去每隔三个月发表的未来供应数据，不难发现，每一次发表的数据都会有很大起落。问题关键很可能是因为市建局没有强制向发展商索取个别项目竣工预估日期，信息是发展商自愿提供的。

　　发展商是自愿性地在每个季度向市建局呈报项目预计取得临时入伙准证(TOP)的日期，资料会同那一季的私宅数据一起公布。目前我们能够看到的数据是发展商从4月1日到6月30日向该局提呈的。能够真正反映现有市场境况的新数据，要等到10月底才会公布。

　　然而，从6月30日到10月底相隔四个月，考虑到建筑业材料和人手吃紧，楼市又已开始转弱，一些发展商可能延后施工或发展集体出售地段，到时，新数据将和目前公开的数据又将呈现截然不同的景象。

　　一些发展商认为完工数据是机密信息，所以要求市建局不要对外公开，该局只能劝说更多发展商公开这些资料。不过，公开完工数据对发展商没有直接的好处，该局单靠劝说是无法改善情况，唯有强制规定才能见效。

　　既然大部分的分析师主要依据市建局公开的数据进行研究或分析，该局就有义务确保它所公开的数据，能够反映真实的市场情况。

　　数据波动大、不明确，让人产生混乱，也对市场造成困扰，打击市场情绪。不只是有意买房子的人，供应数字对上市房地产公司、家用电器业、家具业、室内设计和装修业等也都会有直接的影响。

　　去年7月开始，为增加私人住宅市场透明度，市建局公布了更多未竣工私宅相关信息，如价格和售出单位数目等。

　　公开售价不是更敏感吗？既然发展商每个月都必须呈报这些数据，同时提供最新的竣工预估日期不就是举手之劳？

　　提供及时数据，增加市场的透明度是很重要的，这样业者和公众才能更好地做出决定。